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呼和浩特库存之殇:全部消化可能要七八年

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  11月21日,呼和浩特迎来入冬以来第一场大雪,纷纷扬扬的雪花覆盖在一个又一个停工的楼盘上。

  这是全国有统计数据城市中库存最高的一个城市,也是全国第一个放开限购的城市。

  早在今年“3·30”新政出台前,2014年6月26日,在“限购令”执行了三年多之后,呼和浩特正式发文取消限购。

  据呼和浩特住建局给出的官方数据,目前呼市的总库存在4500万平方米,去除掉棚户区改造、保障房、回迁房、定向团购房,目前呼市纯商品住宅的库存量在900多万平方米,按照呼市每年约300万平方米的去化速度,去化周期为三年。

  而澎湃新闻记者实地采访发现,情况可能比官方公布的数据更糟。

  11月23日,澎湃新闻(www.thepaper.cn)来到位于呼和浩特市新城区的元泰汗府售楼处,室内空荡荡的,没有一个客户,窗外是皑皑的白雪。

  销售人员称,楼盘明年交房,售价在6500-7000元/平方米,“现在市场不好,多的时候一个月能卖10多套,少的时候一个月只能卖几套。”

  类似的情形在呼市基本是常态,记者此后跑的几个楼盘,也都碰到了类似的情形。

  在金桥开发区香榭花堤售楼处,代理公司负责人介绍说,楼盘均价5700元/平方米,一个月的销量在十五六套。

  另一个楼盘祥泰广场的销售人员则向记者表示 ,均价6200元/平方米,“一个月能卖五六套。”

  高端市场也一片萧条,销量几乎可以忽略不计。

  在如意开发区金泰中心,澎湃新闻在售楼处只有看到三个留守的销售人员。

  售楼员介绍说,楼盘在售200-300平方米大户型,均价1.5万元/平方米,“卖了四年了,一个月好的话能卖掉一二套。”

  另一高端楼盘伊泰华府世家情形也类似,销售人员称,楼盘在售户型为300-900平方米精装修现房,均价1.65万元/平方米,“卖了两年了,一个月好的话能卖个一二套。”

  “目前呼市的住宅项目一个月能卖个三四十套就算很好的了。”一名房产代理商这样告诉记者。

  某品牌房企相关负责人说,他们的项目目前售价在6000-8000元/平方米,平均一个月能卖三四十套,“压力比较大,我们年初定的销售任务是18亿元,目前只完成了65%,还剩下最后一个月,我们接下来会尽量冲刺吧。”

  在新城区加州公馆,销售人员介绍说,楼盘均价5900元/平方米,推出首付分期活动,首付2万元,分期两年5次付首付,前四次每次都只需付2万元,最后一次付首付的40%,“蓄一次客开一次盘能卖七八十套。”

  在新城区恒大城售楼处,销售人员介绍说,楼盘推出首付分期活动,首付1.6万元,其余首付部分三年内每半年支付一次,前五次每次都只需付1.6万元,最后一次将剩余首付款项补齐。“我们是5月底开的盘,1300多套房子目前已经卖掉2/3,开盘均价7200元/平方米,现在均价7700元/平方米,全呼市就我们项目能卖得动,周边的楼盘都动不了。”

  据呼和浩特房产代理公司北京赢策总经理聂奇飞介绍,这些首付分期的楼盘,客户交了首付开发商就要求客户配合着做按揭贷款,这样开发商就可以回笼70%的资金,相当于把成本拿回来了,剩下的20%多让客户慢慢还。

  楼盘停工:房子都抵了工程款

  11月24日,在新城区喜悦广场,二三十个农民工把售楼处坐满讨薪,声称开发商欠了他们几百万元工程款。

  销售人员有些尴尬地向记者表示,这种情况在呼市很常见。她告诉记者,楼盘的售价在6800-7200元/平方米,可以零首付,但要有房车抵押。

  聂奇飞称,这种情况还算好,有些楼盘开发商看到市场不好,则会选择主动停工。

  他表示,目前他们代理的三个楼盘,开发商看市场不好,就不建了,“都停着,基本没有销量。有些项目跑来找我们代理,我们一看手续不全,也不敢接。”

  11月25日,澎湃新闻(www.thepaper.cn)来到回民区的一个楼盘时代天骄。看见售楼处大门紧锁,里面空无一人。

  一名已经入住的居民介绍,按照规划,小区一共有8栋楼,但目前只建好入住了两栋,其余6栋都还没建好,“没有房产证,我是今年4月刚从别人手里买下的,64平方米只要30万元,在呼和浩特,没有房产证很正常,能住就行。”

  在另一个楼盘蔚蓝家园,项目同样是只建了一部分,白雪将已经停工的工地覆盖。

  据市场人士介绍,该楼盘已经烂尾七八年了,开发商也换了好几拨,“2006年、2007年市场好的时候开盘卖的,虽然当时卖得很好,但开发方和投资方却产生了矛盾,楼盘就一直闲在那里,等到市场不好了,就更没进展了。”

  在赛罕区公园一号,厚厚的冰雪仿佛把整个楼盘封存,售楼处大门紧锁,偌大的工地找不到一个人。

  一名看门的老太太说,楼盘已经停工一年多了。

  在此购房的董姓业主告诉澎湃新闻(www.thepaper.cn),他是前年在此买的房,单价6000元,“最开始说2012年就能交房,但到现在也没有交房。”

  当地某开发商介绍,该楼盘由于大量房子拿出去用于抵账给建筑商、材料商,目前已经不存在销售了,剩下的问题就是把楼盘完工。

  呼和浩特某当地开发商告诉澎湃新闻(www.thepaper.cn),他们掌握的数据显示,全市近500个楼盘,真正启动的只有几十个,接近30%的楼盘处于停滞状态,只有10%的楼盘有较好的销量。

  在回民区内蒙古大商城,数百平方米的售楼处内空荡荡,光线昏暗,满是灰尘,贴在墙上剥落的销控表还显示着开盘时的火爆认购。

  一名留守的工作人员称,楼盘已经停售了,“证件不齐正在补办,工程也已停工,一期交房要到明年年底。”

  规划面积300万平方米的内蒙古大商城,总投资100亿元,号称西北最大的商业项目,由内蒙古丰隆房地产开发有限责任公司负责开发,一期面积50万平方米,原计划今年开业。而今年以来,该项目始终处于停工状态。

  澎湃新闻记者在现场看到,沿光明大街一路下去200多米都被施工方围了起来,但只在西侧建了一两栋四五层高的建筑骨架。据市场人士介绍,该项目2013年开盘,开发商承诺2014年10月封顶,前期销售已有十几亿元。

  历史遗留:大量楼盘五证不全

  在玉泉区南二环恒泰盛都,楼盘的主体结构已经封顶,部分楼栋已经建好,但小区的道路、配套设施还没完成。

  据楼盘业主和市场人士介绍,根据认购合同,楼盘的计划交房时间为2013年6月30日,然而直到现在,交房也遥遥无期。就是这样一个已经接近完工的楼盘,开发销售必须具备的五证,开发商竟然一证也没有,由于没有手续,原先付了30%首付的业主无法办理银行按揭贷款。

  在回民区新华西街明泽百度城,一辛姓业主介绍说,楼盘是2007年交的房,开发商同样一证没有。当时市场火,上千套房子很快就卖完了,售价在2700-2900元/平方米。

  “到现在也没手续,我们也没有房产证。业主们基本都交了首付,也有交全款的,我就交了全款。”辛姓业主说,没有房产证住得不踏实,只有一份购房合同,不知道这房子到底是不是自己的,无法做抵押,孩子上学也成问题。

  据呼和浩特市民乔先生介绍,他是2011年在西二环一楼盘买的房,单价2000多元,已经入住四五年了,一直没有房产证,只有和开发商签的购房合同,“在呼市,没证的楼盘多了,五六年前的楼盘基本都没证。没证的房子便宜,我们老百姓也没多少钱,反正买了是自己住,又不倒房。”不过乔先生说,如果能办上证,再花点钱自己也是愿意的。

  呼和浩特某房产代理公司副总经理表示,呼和浩特的房地产市场很不规范,他们代理过的项目,80%五证不齐,50%一证都没有。

  这名副总经理表示,在别的地区,开发商没个三五亿元是无法做项目的,但在呼市,有的开发商只有个两三千万元,就能把项目做起来,“土地款不用交,施工都是施工单位垫资,他自己的投入很小。由于资金不充裕,导致后续资金跟不上,很多工程停在那里。”

  “这是呼市特有的怪现象,在南方这简直是不可想象的。”呼和浩特一名浙江籍开发商说。

  这名开发商告诉记者,按照常规流程,开发建造一个项目,首先需要的第一个证是建设用地规划许可证,第二个证是土地证,第三个证是工程规划许可证,第四个证是项目施工许可证,这些证都是有关联的,每一个证办好才能办下一个证,办到第四个证才能开工,最后才是预售许可证,“前面的证缺少一个都不可能给你预售证的”。但在呼市,在办第四个证之前楼盘老早就开工了,土地没有经过招拍挂房子都建好了,人都住进去了。

  澎湃新闻(www.thepaper.cn)采访当地政府部门时了解到,这类情况多数都是早些年政府招商引资,给开发商大量优惠政策造成的负面效应。

  最近几年,政府部门的管理开始严了,呼市政府在逐步加大力度清理这些问题。

  呼和浩特市住建局局长苏锐向澎湃新闻记者表示,全呼和浩特共有约500个在售楼盘,涉及手续不全的项目有174个,影响到13万户,约50万居民。

  “现在正在集中解决,目前已经研究了166个项目,正在补办手续,今年我们共补发了2.4万多套房子的房产证,估计明年能补发下5万套。”苏锐说。

  苏锐表示,手续不全的问题,是多年积累的问题,涉及多个政府部门。“过去都是先上车,后补票,有的是为了招商引资,有的是为了献礼50年国庆、60年国庆的项目。174个项目,分类都很难,背景都不一样”,苏锐这样解释。

  据悉,为了解决手续不全的项目问题,呼和浩特市政府专门成立了“遗留办”,下发了两个针对性的文件,由市政府牵头,会同多部门共同研究,拿出建议。去年对98个手续不全的项目进行了查封。

  “不过这种一刀切,一律不让卖也不是个办法。不让开发商卖,那他们的资金就更成问题了”,苏锐说,一些七八年前的项目,当时的售价也不高,如果要按现在的标准来补交土地出让金,不够现实,开发商也没那个钱,只能按当时的情况折中对待。

  天量库存:实际比官方公布的更惊人

  呼和浩特房产代理公司盛久合总经理崔学武看来,2012年以前,是呼和浩特房地产市场飞速发展的时期,也是黄金的时期。

  “当时呼市确实是洼地,2004年、2005年呼市的房地产年开发量不到百万平方米。价格也是洼地,每平方米均价在两三千元,只要有楼盘开出来卖,很快就能卖完。”崔学武说,当时整个内蒙古的购买力也强,像靠煤炭、能源快速富起来的人都来呼市买房,市场一片向好,各开发商也都纷纷投入进来,包括一些原先从事煤炭、能源行业的企业,一些品牌房企也陆续进入进来。

  据呼和浩特房协相关人士介绍,2012年之前,呼和浩特的房价一直是在涨的,以某品牌房企的项目为例,2007年开盘,均价3200元/平方米,很快就拉升到4000多元/平方米,到了2009年5000多元/平方米,2010年卖6000多元/平方米,2011年7000多元/平方米,2012年高的达到8000元/平方米。

  而随着限购政策的出台,市场迅速冷却下来,“2012年市场最高峰时全市的售价在7000-8000元/平方米,目前的售价回到5000-6000元/平方米。”该负责人表示。

  2011年3月31日,在全国楼市调控趋紧的大背景下,呼和浩特也出台了“限购令”,呼和浩特的整体楼市也随即走入冰冻期。

  崔学武称,市场发生转折是在2012年,库存也从2012年起开始暴增。

  “很多开发商也是贪,市场好的时候不抓紧卖,大批量的囤积房子囤积地,指望后期涨价,到了2012年,调控作用产生了,一下卖不动了。” 崔学武有些感慨。

  由于前期大量批地建楼,呼市楼盘一下子出现大量积压,库存开始增加。

  据呼和浩特住建局给出的官方数据,目前呼市的总库存在4500万平方米,去除掉棚户区改造、保障房、回迁房、定向团购房,目前呼市纯商品住宅的库存量在900多万平方米,按照呼市每年约300万平方米的去化速度,去化周期为三年。

  但是,这一库存数据只针对五证齐全的项目,大量没有手续的楼盘并不包含在内。

  呼和浩特某当地开发商表示,根据他们的数据,算上那些手续不全的项目,目前呼市的总库存在4000万平方米,其中纯住宅库存在2400万-2500万平方米,按照每年300万平方米的去化量,库存去化周期在7-8年。

  据呼和浩特市统计局数据,今年1-9月,全市房地产开发投资完成406.4亿元,同比下降5.2%。前三季度,全市房地产本年新开工面积631.5万平方米,同比增长8.6%,其中住宅开工面积431.5万平方米,同比增长2.0%。截至9月底,全市商品房总销售面积213.7万平方米,比去年同期增长2.8%。存在的主要问题是开发购置土地规模大幅减少,房屋施、竣工面积双双下降,截至9月底,土地购置面积同比下降52.3%,施、竣工面积分别下降5.8%和19.7%。

  某品牌房企呼和浩特分公司负责人称,根据他们内部统计数据,目前呼市商办的去化周期在185个月以上,住宅的去化周期为72个月,得卖上七八年。

  某房产代理公司负责人告诉澎湃新闻(www.thepaper.cn),很多楼盘手上房子最多的不是开发商,而是建筑商。

  开发商证件不齐,银行的贷款下不来,施工单位还得施工,要钱确实没有,开发商只能抵房子。

  这名代理商举例说道:“比如我们代理的一个项目,市场价6000元/平方米,开发商以市场价抵账给建筑商,建筑商再抵账给材料商,最后卖给客户3000多元,要求一次性付款。开发商也没钱支付我们代理费,也拿房子抵,我们也在低价变现。”

  对于接下来的楼市走势,大部分受访人士都认为,未来很长时期都将处于去化库存的阶段,新开工量会缩小很多。

  崔学武表示,接下来市场会差异化,没有开发、资金实力的企业,会被淘汰,品牌房企的利润也会降低。

  呼和浩特市房地产管理局开发处处长冀罕钢表示,目前呼市楼市均价在5600-5800元/平方米,总体房价水平不高,和周边省份的省会城市如银川、石家庄、太原相比,也都是较低的,“原来涨得不多,现在想再降也降不下去。”

  冀罕钢对呼市去库存情况表示难度颇大。他表示,作为内蒙古自治区的首府,呼和浩特市区的人口较少,只有约260万人,每年的新增人口有10多万人,主要是省内一些牧区、旗县的移民,限购政策取消以及去年下半年以来出台的一系列刺激政策,对市场有一定刺激作用,但不一定能持续很长时间,“去库存是一个全国性的问题,像我们这种位于西部的三线城市,人口聚集效应显然要差一些,取消限购也不一定有多少人来买房。”冀罕钢说,再有2年时间,会有大批中小房企退出市场。